《姚安县城2017年棚户区改造房屋征收补偿方案》已经第十七届县人民政府第5次常务会议讨论通过，现印发给你们，请认真遵照执行。

姚安县人民政府办公室  

2017年8月16日   

（此件公开发布） 

姚安县城2017年棚户区改造房屋征收补偿方案

为规范姚安县城棚户区改造范围内土地、房屋征收补偿安置行为，顺利推进棚户区改造工作，提升城市品质，完善城区功能，改善居民居住条件，根据《中华人民共和国城乡规划法》《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国土地管理法实施条例》《中华人民共和国城市房地产管理法》《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院第590号令）《国有土地上房屋征收评估办法》（建房〔2011〕77号）《云南省土地管理条例》《云南省国有土地上房屋征收与补偿办法》（云南省人民政府令第195号）等有关法律、法规、规章、政策规定，结合《姚安县国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》《姚安县城总体规划》《姚安县棚户区改造“十三五”规划（2016—2020）》和棚户区改造的实际情况，特制定本方案。

一、指导思想

深入贯彻党的十八大、十八届三中、四中、五中全会精神和中央、全省城市工作会议精神，全面落实国务院和省州决策部署，按照《国务院关于加快棚户区改造工作的意见》《国务院办公厅关于进一步加快棚户区改造工作的通知》《云南省人民政府关于加快推进棚户区改造工作的实施意见》等文件要求，以解决民生问题、促进和谐发展为目的，抢抓机遇，用活、用好、用足棚户区改造政策，进一步改善姚安县县城居民住房条件和生活环境，切实将棚户区改造打造成民生工程、安居工程和发展工程，推动全县经济社会协调健康发展。

二、基本原则

（一）以人为本，依法改造。2017年棚户区改造项目的确定和安置补偿方案的制定，充分尊重棚户区居民的意愿，采取多种方式征询群众意见，做到政策惠民和公开、公平、公正。

（二）科学规划，分步实施。坚持棚户区改造与城市发展、产业结构调整、社会事业发展及生态环境保护统筹推进。

（三）因地制宜，分类指导。坚持整治、保护与改造相结合，严格界定改造范围，重视维护城市传统风貌特色，切实保护历史文化街区和建筑。

（四）统筹兼顾、完善配套。坚持全面规划、合理布局、节约用地、促进以改善民生为重点的社会建设。

三、工作目标

根据项目建设规划、可研分析及实施计划，认真实施《姚安县国民经济和社会发展计划》《姚安县棚户区改造“十三五”规划（2016—2020）》，改善棚户区的生产生活环境，消除棚户区D级危房，完善县城整体功能，使荷城更宜居美丽，让居民生活更幸福美满。姚安县城2017年棚户区改造工作于2017年7月1日正式启动，力争年内实施700户以上的征收安置改造工作。

四、征收改造主体：姚安县人民政府

五、征收改造部门：姚安县住房和城乡建设局

六、征收时限：自姚安县人民政府发布征收公告之日起，期限为180天。

七、组织领导

姚安县棚户区改造工作指挥部负责组织实施棚户区改造范围内的房屋征收补偿和改造工作，栋川镇人民政府和县发改、住建、财政、国土、民政、市场监管、公安、监察、审计等部门按照职责分工，依法依规做好征收补偿和改造相关工作。

八、征收改造范围

按照姚安县棚户区改造规划，姚安县城2017年征收范围分四个片区，共计约700户，具体为：

（一）栋川镇东街片区：东至宏诚家居建材城以西规划道路，南至东正街，西至迎曦街以西（东运河），北至三联村。该片区共涉及居民产权户、法人产权户和集体产权户约250户，具体以征收范围图为准。

（二）栋川镇栋川中学片区：东至护城河，南至栋川中学以南规划道路，西至启明街，北至荷城北路。涉及居民产权户、法人产权户和集体产权户约150户，具体以征收范围图为准。

（三）栋川镇西园片区：东至商业街，南至西正街，西至宝城路，北至荷城北路。该片区共涉及居民产权户、法人产权户和集体产权户约100户，具体以征收范围图为准。

（四）栋川镇百花冲片区：东至入村道路，南至预留空地，西至民政局居家养老中心与村子之间的空地，北至金龟山公园。该片区共涉及居民产权户、法人产权户和集体产权户约200户，具体以征收范围图为准。

九、资金来源

多渠道筹措资金，主要通过申报中央专项建设基金、融资贷款和争取政策性补助等方式筹集。

十、资金管理

由姚安县棚户区改造工作指挥部制定补偿资金管理办法，在金融机构设立房屋征收补偿资金监管专户，实行专户存储、专账管理、专账核算、专款专用；督查审计工作组对征收补偿费用使用情况进行监督和审计。

十一、工作步骤

姚安县城2017年棚户区改造按照以下步骤组织实施：

（一）2017年4月1日至4月30日：工作组完成被征收人的房屋调查、土地调查、人口调查三调工作。房屋征收范围确定后，征收部门组织对征收范围内房屋权属、区位、建筑面积等情况进行调查并组织被征收人按照少数服从多数的原则投票确定房地产评估机构。

（二）2017年5月1日至5月31日：由房屋征收部门委托被征收人所确定的房地产评估机构，对征收范围内的房屋及装修价值进行评估。评估时点为房屋征收决定公告发布之日，评估机构向房屋征收部门提供分户初步评估报告，房屋征收部门将分户评估报告向被征收人送达，送达时间即为报告收到时间，同时评估机构安排注册房地产估价师对分户评估结果进行说明解释。被征收人对房屋评估价值有异议的，可以依法申请复核评估和鉴定。房地产评估机构要本着独立、公正、科学、合理原则进行评估。在测绘、评估工作过程中，要对其测绘的房屋面积和评估的价格负责，并积极做好面积测量和评估价格的解释工作。同时，房屋征收部门拟定《姚安县城2017年棚户区改造房屋征收补偿方案（征求意见稿）》（以下简称“方案”），经县级各部门论证后，充分征求被征收人的意见和建议，征求意见期限不少于30天。

（三）2017年6月1日至7月31日：根据征求的意见建议修改完善方案，进行社会稳定风险评估。方案报县人民政府审定后作出房屋征收决定，发布征收公告。召开被征收人动员大会，群众工作组和宣传报道工作组通过新闻媒体、宣传手册等形式全面开展方案、政策法规宣传；对应工作组分单位、社区、村组组织召开被征收人会议，宣传方案和政策法规。

（四）2017年8月1日至2017年9月30日：由对应工作组组织被征收人签订《房屋征收补偿协议》，被征收人在协议规定时限内腾空被征收房屋，并将被征收土地及地上构（建）筑物的产权移交给房屋征收部门。房屋征收部门根据评估报告及协议，将被征收人的土地及地上构（建）筑物补偿款、过渡安置等费用按补偿和补助资金兑付要求结算兑付给被征收人。由房屋征收部门委托房屋征收实施单位对被征收房屋进行拆除。

（五）2017年10月1日至2017年12月31日：土地征收及用地保障组开展房屋拆除后土地的收储、挂牌出让等相关工作，启动回购商品房建设。

十二、征收改造方式

姚安县城2017年棚户区改造土地及地上附着物的征收以货币补偿的形式开展，即：房屋征收改造主体按程序制定《姚安县城2017年棚户区改造房屋征收补偿方案》；通过社会稳定风险评估后做出征收决定；房屋征收改造部门根据征收补偿方案与被征收人签订《房屋征收补偿协议》，被征收人在协议规定时限内腾空被征收房屋，并将被征收土地及地上构（建）筑物的产权移交给房屋征收部门；房屋征收部门将应支付给被征收人的补偿资金按《房屋征收补偿协议》进行兑付；由房屋征收实施单位对被征收的房屋进行拆除。

十三、征收补偿办法

（一）住宅征收补偿

为满足棚户区改造对象多样化安置需求，促进棚户区改造与房地产市场的有效衔接，按照《住房城乡建设部、国家开发银行关于进一步推进棚改货币化安置的通知》（建保〔2015〕125号）要求，结合我县实际，此次征收采取货币补偿、终结被征收房屋产权的方式进行。具体结算形式根据补偿费用构成分三种，被征收人可以选择其中一种。

1．货币补偿自主安置。补给被征收人的费用=评估总价+棚改补助（评估总价的10%）+过渡安置补助+奖励资金+其他涉及费用。根据房屋征收部门与被征收人签订的《房屋征收补偿协议》，被征收人在协议规定时限内腾空被征收房屋，并将被征收土地及地上构（建）筑物的产权移交给房屋征收部门，房屋征收部门将评估总价（被征收人土地及地上构（建）筑物的评估价值之和）、棚改补助、过渡安置补助和搬迁奖励等费用以货币方式支付给被征收人，被征收人自行解决安置问题。

2．货币补偿认购商品房。补给被征收人的费用=评估总价+

棚改补助（评估总价的10%）+过渡安置补助+奖励资金+购房补贴+其他涉及费用。根据房屋征收部门与被征收人签订的《房屋征收补偿协议》，被征收人在协议规定时限内腾空被征收房屋，并将被征收土地及地上构（建）筑物的产权移交给房屋征收部门，房屋征收部门将评估总价（被征收人土地及地上构（建）筑物的评估价值之和）、棚改补助、过渡安置补助和搬迁奖励等费用以货币方式支付给被征收人。被征收人在姚安县辖区内于规定时限内新购商品房（含预售房）的，根据国务院和省、州关于化解房地产库存促进房地产持续健康发展的文件精神，结合我县实际，按照征收前房屋面积，在签订《房屋征收补偿协议》20日内（含20日）新购商品房（含预售房）的给予每平方米300元补助，最高补助120平方米。

3．货币补偿回购商品房。补给被征收人的费用=评估总价+

棚改补助（评估总价的10%）+过渡安置补助+奖励资金+优惠补助+其他涉及费用。根据房屋征收部门与被征收人签订的《房屋征收补偿协议》，被征收人在协议规定时限内腾空被征收房屋，并将被征收土地及地上构（建）筑物的产权移交给房屋征收部门，房屋征收部门将评估总价（被征收人土地及地上构（建）筑物的评估价值之和）、棚改补助、过渡安置补助和搬迁奖励等费用以货币方式支付给被征收人。被征收人到旧城棚户区改造开发的楼盘中购买商品住房的，按照被征收人签订《房屋征收补偿协议》、腾空被征收房屋并将被征收土地及地上构（建）筑物的产权移交给房屋征收部门的时间顺序享有房屋优先选购权，除享受棚改补助外，按房地产开发商提供给房管部门的合同备案价再给予被征收人10%的优惠补助。

4．商品房的选认。棚户区改造工作领导小组负责搭建姚安县棚改居民购房服务中心，组织信誉良好的房地产开发企业到棚改居民购房服务中心建立售房点和房源库。被征收人根据自身实际情况，可持《房屋征收补偿协议》到姚安县棚改居民购房服务中心选购商品房。

（二）商业营业用房的补偿

被征收人的商业营业用房采取一次性货币补偿自主安置方式。即：房屋征收部门与被征收人签订《房屋征收补偿协议》，被征收人在协议规定时限内腾空被征收房屋，并将被征收土地及地上构（建）筑物的产权移交给房屋征收部门。房屋征收部门将被征收人商业营业用房的评估总价、过渡期间经营损失等应支付给被征收人的所有费用，以货币的方式支付给被征收人，由被征收人自行安置。商业营业用房的补偿费用=商业营业用房评估总价+棚改补助（评估总价的10%）+过渡期间经营损失+物资搬运补助+其他涉及费用。征收过程中，商业营业用房的面积及价值（含商业价值）认定以评估机构出具的评估报告书为准。考虑到被征收商业营业用房过渡期间的经营损失，对其经营损失统一按40元/平方米给予一次性补偿，补偿期限按12个月计算，在兑现征收补偿款时一次性结算发放。因经营的商业营业用房被征收，经营户需自行对经营物资进行搬运。物资搬运补助待房屋腾空后，按50元／平方米的标准一次性给予补助。经营户的证明材料以营业执照和税务登记证为据。若商业营业用房属于经营户向房屋被征收人租赁的，该笔补助由被征收人在兑现征收补偿款时代为领取，被征收人与经营户的合同关系由被征收人负责与经营户协商解除。

十四、补助和奖励

（一）过渡安置补助

1．租房补助。过渡安置租房补助根据被征收人原有实际住房建筑面积（以房产证证载面积或以评估报告测绘面积为准，不包括简易房、畜厩、仓库、杂物间、生产、商业营业用房等非居住用房和其他构（建）筑物、附着物面积）以6元/平方米／月一次性给予补助，总计补偿12个月。

2．搬迁补助。给予被征收户每户补助3000元搬家费。

（二）签约奖励

自房屋征收主体发布征收公告之日起，分两个时段给予被征收人一次性的签约奖励（以签订房屋征收补偿协议之日为准）。第一时段：自发布征收公告之日起的二十日内（含第二十日）签订协议的一次性给予25000元/户的签约奖；第二时段：自发布征收公告之日的第二十一日至四十日内（含第四十日）签订协议的一次性给予15000元/户的签约奖。对超过第二时段签约的被征收人不予奖励。

（三）腾房搬迁奖

自签订房屋征收补偿协议之日起，分两个时段给予被征收人一次性的腾房搬迁奖励（以腾空移交房屋之日为准）。自签订房屋征收补偿协议之日起的二十日内（含第二十日）腾空移交房屋的，一次性给予20000元／户的腾房搬迁奖励；第二时段：自签订房屋征收补偿协议之日起的第二十一日至四十日内（含第四十日）腾空移交房屋的，一次性给予10000元／户的腾房搬迁奖励。对超过第二时段腾房搬迁的被征收人不予奖励。

（四）其他补助

1．特殊人群的补助

（1）被征收人中的“三属”（即：烈士遗属、因公牺牲军人遗属、病故军人遗属）、因战致残的家庭户，需提供相应有效证件，经相关部门审核通过后，在协议规定期限内签订协议并腾空拆除被征收房屋的，可享受一次性8000元／户的特殊补助。

（2）被征收人中的城市“三无”人员（即：同时具备60周岁以上的无固定收入来源、无劳动能力、无法定赡养人的人员）、农村“五保户”和持三级（含三级）以上残疾证的残疾人家庭户，需提供相应有效证件，经相关部门审核通过后，在协议规定期限内腾空拆除被征收房屋的，可享受一次性5000元／户的特困补助。

（3）被征收人中有棺木的，每户给予1660元存储补助。

2．停产补助

针对棚改范围内的生产加工企业及家庭作坊，由被征收人在签订协议时提供有效的生产许可证、营业执照、税务登记证等相关证件，经审核确认后按营业用房建筑面积40元／月/平方米一次性给予12个月的停产补助。

3．相关设施设备补偿费

对被征收人的临时建筑、简易结构房屋、围墙、室外厕所、大门、水电设施、有线电视、固定电话等设施设备移装，根据被征收人实有情况，按以下标准给予补偿：简易结构和临时建筑物按300元/平方米进行补偿；砖围墙按250元/米；土围墙按150元/米；室外厕所按600元/个；土木大门按300元/㎡；砖混铁大门按400元/㎡；自来水安装每户补助1000元；电力设施安装每户补助1500元；数字电视安装每户补助700元；固定电话安装每户补助350元；网络安装费每户补助600元。

十五、补偿和补助资金兑付要求

（一）选择货币补偿自主安置方式的被征收人，自《房屋征收补偿协议》生效之日起，腾空并交付被征收房屋后，持《房屋征收补偿协议》《产权移交证明书》等相关手续到县棚户区改造资金兑付机构签署《补偿费用结算书》。被征收人提供其他地方已拥有住房的权属证明或已有固定住所的相关证明后，按照《姚安县棚户区改造资金管理办法》领取征收补偿费用。

（二）选择货币补偿认购商品房的被征收人，自《房屋征收补偿协议》生效之日起，腾空并交付被征收房屋后，持《房屋征收补偿协议》《产权移交证明书》等相关手续到县棚改办签署《补偿费用结算书》，按照《姚安县棚户区改造资金管理办法》领取征收补偿费用；涉及购房补助资金的，须提供征收公告发布后在姚安县范围内购买商品房的《商品房购销合同》、房屋所有权证或县住建局房管部门出具的购房证明材料，方可领取购房补贴。

（三）被征收人必须于领取补偿及补助资金前自行缴清被征收前所使用的水、电、有线电视、固定电话等费用。

十六、优惠政策

按照《财政部国家税务总局关于棚户区改造有关税收政策的通知》（财税〔2013〕101号）规定，从2013年7月4日起棚户区改造税收政策具体规定为：

（一）个人首次购买90平方米以下改造安置住房，按1%的税率计征契税；购买超过90平方米，但符合普通住房标准的改造安置住房，按法定税率减半计征契税。

（二）根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》有关规定征收居民房屋，居民选择货币补偿用以重新购置房屋，并且购房成交价格不超过货币补偿的，对新购房屋免征契税；购房成交价格超过货币补偿的，对差价部分按规定征收契税。个人取得的征收补偿款按有关规定免征个人所得税。

（三）根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）规定，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房（如门面、别墅）对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税。

纳税人享受上述税收优惠政策时，须按要求提供有关资料向主管税务机关备案。

十七、有关说明

（一）涉及此方案征收范围内成套的单元房（房改房、集资房等）补偿标准参照姚安县2015年棚户区改造政策补偿标准执行。其中自签订房屋征收补偿协议（含装修）之日起的二十日（含第二十日）内在姚安县辖区内购买商品房的，按照被征收前房屋面积给予每平方米300元购房困难补助，最高补助120平方米，超过此时限的不给予购房困难补助。

（二）征收居民具有独立产权的房屋，按“房地分离”的原则进行评估，房屋按重置成本（建筑安装成本）进行补偿，土地按其取得方式的不同按以下类别进行补偿：

1．征收国有出让土地

被征收人持有《国有土地使用证》并载明土地来源为“出让”的，按国有出让土地以房地产评估机构作出的评估价格作为征收补偿依据。

2．征收国有划拨土地或征收集体建设用地

被征收人持有《国有土地使用证》并载明土地来源为“划拨”的以及被征收人持有《集体土地使用证》的，按不同地块基准地价以房地产评估机构作出的评估价格作为征收补偿依据。

（三）房屋类型、用途、建筑面积的认定

1．住宅由委托的具有房屋测绘资质的中介机构进行测绘，建筑面积须由测绘机构、房屋征收实施单位、县住房和城乡建设局、被征收人四方签字认可。

2．营业性用房是指房屋登记用途为商业、商住或登记为住宅但部分或整体改为营业性用房的房屋，且被征收人在房屋征收决定公告发布前已取得工商、税务等部门批准登记文书，并实际从事经营活动的。

营业性用房面积的认定以测绘机构测量实际用于经营的面积为准，且最大进深不得超过10米，与实际经营面积相连的伙房、厕所、仓库等，不得认定为营业性用房面积。

（四）征收涉及抵押的房屋，由抵押人与抵押权人按照国家和房地产抵押规定就抵押权及其所担保债权的处理问题进行协商，达成书面协议的按照协议对被征收人给予补偿；达不成协议的，房屋征收部门对被征收人选择货币补偿自主安置方式的，将补偿款向公证机构办理提存；选择货币补偿认购商品房和货币补偿回购商品房两种方式之一的，原则上仍将补偿款向公证机构办理提存，但抵押人和抵押权人书面协商一致的可自行按相关程序变更抵押物。

（五）依照国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院第590号令）的相关规定，被征收人对房屋评估价值有异议的，应当自收到评估结果之日起10日内向选定的房地产评估机构申请复核评估；对复核结果仍有异议的，应当自收到复核结果10日内向云南省房地产评估专家委员会申请鉴定。鉴定所需费用由申请人支付，其鉴定结果为最终结果。房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议的，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请征收主体，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。被征收人对作出的补偿决定不服，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼，对复议或诉讼结果拒不执行；或者被征收人在法定期限内对补偿决定既不申请行政复议，也不提起行政诉讼，并在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由征收主体依法申请人民法院强制执行。

（六）对认定为违法建筑和超过批准期限的建筑，可不予补偿。

（七）除十三、十四大项中所述的补偿、补助和奖励外，征收主体还将积极协调金融机构给予被征收户信贷支持。

（八）光禄片区棚户区改造征收补偿方案另行制定。

十八、有关要求

（一）2017年征收范围内的居民产权户和集体产权户按照本方案进行征收补偿。房屋征收范围确定后，自县人民政府发布征收公告之日起，在房屋征收范围内新建、扩建、改建、改变土地及房屋用途和装修房屋，土地及房屋产权转移、分割和抵押，新增工商营业登记注册或者其他社会组织登记注册，分立共有房屋承租关系、户籍迁入或分户及其他不当增加补偿费用行为的，不予认定。

（二）行政事业、国有企业等法人单位产权户的征收安置按部门单项归并，另行制定征收补偿方案组织实施。

（三）县住建、国土、市场监管、公安、民政等有关部门，自县人民政府发布征收公告之日起，暂停办理房屋征收范围内新建、扩建、改建、改变土地及房屋用途，土地及房屋产权转移、分割和抵押，新增工商营业登记注册、分立共有房屋承租关系、户籍迁入或分户等事项。暂停办理期限一年。

十九、未尽事宜，以姚安县棚户区改造工作指挥部出台的补充规定和解释为准。