各乡镇人民政府，县直各部门：

《姚安县做好农村不动产确权登记发证工作指导意见》已经十七届县人民政府第46次常务会议审议通过，现印发给你们，请认真遵照执行。

姚安县人民政府    

2020年10月16日    

（此件公开发布）

姚安县做好农村不动产确权登记发证工作指导意见

为推进姚安县农村不动产确权登记发证工作，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国物权法》、《不动产登记暂行条例》、《云南省自然资源厅关于印发〈云南省农村不动产确权登记发证指导意见〉的通知》（云自然资〔2020〕1号）、《云南省农村不动产确权登记发证实施细则》和《楚雄州人民政府关于加快推进农村不动产确权登记发证工作的通知》（楚府明电〔2020〕17号）等有关规定，本着“尊重历史，面对现实，实事求是，稳妥推进”的精神，结合姚安实际，制定以下指导意见。

一、基本原则

姚安县农村不动产确权登记发证工作，主要遵循国家法律法规和省州相关法律法规和政策，结合我县农村实际情况，处理历史遗留问题，简化办事程序和依法便民的原则。具体为：

（一）遵循“一户一宅”的原则。

（二）尊重历史，面对现实，便民利民的原则。

（三）不动产统一登记制度实施前，各历史阶段颁发的宅基地和集体建设用地使用权证书继续有效，坚持不变不换的原则。

（四）严禁违规通过不动产登记将违法用地合法化原则。对乱占耕地建房、违反生态保护红线管控要求建房、城镇居民非法购买宅基地、小产权房等，不得办理登记，不得通过登记将违法用地合法化。

（五）符合姚安县农村村民建房用地条件的原则。

二、适用范围

本指导意见适用于除姚安县县城城市规划区以外的农村不动产确权登记发证工作。

三、确权登记的必要条件

（一）必须符合“一户一宅”的条件

1．宅基地使用权中户的认定原则以公安部门户籍登记为准，户主可作为权利人代表，家庭另有约定的从其约定。      

2．因婚嫁关系居住在外村，但户籍仍在本村的，夫妻双方只能选择在其中一处拥有宅基地，并按规定申请确权登记。

3．非农村集体经济组织成员合法继承农村房屋占用宅基地的，由乡镇人民政府出具鉴证意见后，应予确权登记。

4．农村集体经济组织成员进城落户，其原合法取得的宅基地使用权和房屋所有权应予确权登记。

（二）结合实际处理“一户多宅”问题

1．农村集体经济组织成员一户只能拥有一处宅基地。

2．家庭成员已年满18周岁，并已达到分家单独居住生活条件，村（居）委会出具证明材料并公告30天无异议的，可按一户确权登记。

3．符合当地分户建房条件未分户，但未经批准另行建房分开居住的，其新建设房屋占用的宅基地，在符合国土空间规划、用途管制要求的前提下，经本农村集体经济组织同意并公告无异议的，可按规定补办有关用地手续后，依法予以确权登记；未分开居住的，其实际使用的宅基地没有超过分户后当地规定面积标准合计面积的，依法按实际使用面积予以确权登记。

4．本农村集体经济组织成员或本村村民中符合宅基地申请条件的农村集体成员，购买本农村集体成员的宅基地及房屋的，应当予以确权登记。已拥有一处宅基地并达到当地规定面积标准，购买集体土地上的房屋作为住宅的，只确权登记一处宅基地使用权。

5．已拥有一处宅基地的农村集体经济组织成员、非本农民集体经济组织成员的农村或城镇居民，因继承房屋合法取得房屋所有权及宅基地使用权的，应予确权登记，并在不动产登记簿和不动产权利证书的附记栏中注记“该权利人为本农村集体原成员的合法继承人”。

（三）土地房屋权属来源认定

1．农村宅基地和集体建设用地确权登记权属来源资料包括农村集体土地拨用决定书、农村宅基地批准书、建设用地审批表；土地使用权证书；房屋转让协议、所在农村集体同意转让证明；各级有权单位的批准文件，四邻证明等可作为权属来源的补充证明；土地使用权人更名、更址、更正的批准手续；用途变更的情况说明材料及证明材料。上述证明材料除农村宅基地批准书外，对应的宗地在三调时地类为非建设用地的，一般不予确权登记。

2．对权属来源证明资料缺失或不全的宅基地使用权和房屋所有权的确认、登记申请人的身份、房屋建设年代、登记面积的认定以及分户认定等，采取村（居）民申请填写《农村宅基地使用权和房屋所有权权属确认申请审核表》，组、村（居）委会、乡（镇）“三级确认”的方法进行。

3．对二调图斑地类（含二调零星地物）不是建设用地，但三调图斑地类为建设用地且权属来源资料缺失或不全的宅基地使用权和房屋所有权的确认，除按上述“三级确认”手续填写《农村宅基地使用权和房屋所有权权属确认申请审核表》外，还需填写《农村宅基地和建房（规划许可）审批表》后依法确权登记。

4．在三调中因面积小于200平方米达不到上图面积，但实地确定认为宅基地或集体建设用地并在三调影像图上显示有建筑物的，若二调地类为建设用地，按“三级确认”填写《农村宅基地使用权和房屋所有权权属确认申请审核表》后依法确权登记；若二调地类不是建设用地，除填写《农村宅基地使用权和房屋所有权权属确认申请审核表》外，还需填写《农村宅基地和建房（规划许可）审批表》后依法确权登记。

5．因继承、购买、交换、土地使用权证和房产证名称不一致等情形，需对宅基地使用权和房屋所有权人进行变更，确认权利人主体的情况，可以采取人民调解的机制，妥善解决，即由基层村民委员会召集所有家庭成员，基层司法所逐个询问家庭成员，制作笔录，所有家庭成员在《人民调解协议书》上签字按手印，确认宅基地和房屋统一登记权利人主体，依法予以确权登记。

6．可作为房屋权属来源的依据包括：房屋建设批准手续、符合规划的证明材料等，以及房屋买卖、互换、继承、查封、抵押等其他房屋产权证明记录。

本次农村不动产确权登记发证工作中，对合法宅基地（含按有关规定处理过）上房屋没有符合规划或建设相关材料的，属于2008年1月1日《中华人民共和国城乡规划法》实施前建设的，办理登记时可不提供房屋符合规划或建设的相关材料；属于《中华人民共和国城乡规划法》实施后建设的，由村委会公告15天无异议，经乡（镇）人民政府审核后，按照审核结果办理登记。主体房屋占地面积超过批准面积的不予确权登记。本次确权登记后，日常登记工作按《中华人民共和国城乡规划法》有关规定执行。

四、区分阶段妥善处理农村不动产登记历史遗留问题

尊重历史，注重现实，妥善处理未履行批准手续建房占用宅基地的情况，保障农民合理的住房需求，逐步消化历史遗留问题，扩大确权登记发证覆盖范围。

（一）农村宅基地登记历史遗留问题处理办法

1．1982年《村镇建房用地管理条例》实施前，农村集体成员建房占用的宅基地，在《村镇建房用地管理条例》实施后至今未扩大用地面积的，可以按现有实际使用面积进行确权登记。

2．1982年《村镇建房用地管理条例》实施起至1987年1月1日《中华人民共和国土地管理法》实施时止，农村集体成员建房占用的宅基地，超过当地规定面积标准的，超过部分面积按当时国家和地方有关规定处理后，可以按实际使用面积进行确权登记。

3．1987年《中华人民共和国土地管理法》实施后，农村集体成员建房占用的宅基地，超过当地规定面积标准的，按照实际批准面积进行确权登记。宅基地实际超过批准面积在5%以内的按实际面积认定；大于5%的，按照实际批准面积进行确权登记，可在不动产登记簿和不动产权利证书附记栏内注明超过标准的面积，待以后分户建房或现有房屋拆迁、改建、翻建、政府依法实施规划重新建设时，按有关规定作出处理，并按照规定的面积标准重新进行确权登记。

4．1982年《村镇建房用地管理条例》实施前，非农业户口居民（含华侨）合法取得的宅基地或因合法取得房屋而占用的宅基地，范围在《村镇建房用地管理条例》实施后至今未扩大的，可按实际使用面积予以确权登记。1982年《村镇建房用地管理条例》实施起至1999年1月1日《中华人民共和国土地管理法》修订实施时止，非农业户口居民（含华侨）合法取得的宅基地或因合法取得房屋而占用的宅基地的，按照批准面积予以确权登记，宅基地实际超过批准面积在5%以内的按实际面积认定；大于5%的按照实际批准面积进行确权登记，超过批准的面积，在不动产登记簿和不动产权利证书的附记栏中注明。

（二）集体建设用地使用权登记历史遗留问题处理办法

1．乡（镇）村公益事业和公共设施用地确权。乡（镇）村、村民小组公益事业和公共设施包括：村委会办公室、医疗教育卫生设施、红白喜事公房、党员活动室、乡村基层组织阵地、村民小组活动场所等。

乡（镇）村、村民小组公益事业和公共设施用地尚未登记且未能按规定提供用地批准文件的，区分不同历史阶段进行确权登记：

（1）1987年《中华人民共和国土地管理法》实施前，使用集体土地兴办乡（镇）村公益事业和公共设施并使用至今的，经所在乡镇人民政府审核后，可依法确定使用单位集体建设用地使用权。

（2）1987年《中华人民共和国土地管理法》实施后，乡（镇）村公益事业和公共设施用地，应当依据县级以上人民政府依法批准的用地文件，确定使用单位集体建设用地使用权。

2．乡（镇）村企业用地和其他依法批准用于非住宅建设的集体土地确权

（1）1987年《中华人民共和国土地管理法》实施前，乡（镇）村企业用地和其他经依法批准用于非住宅建设的集体土地，至今仍继续使用的，经所在农民集体同意，公告30天无异议并出具书面证明后，报乡镇人民政府审核，依法确定使用权单位集体建设用地使用权。

（2）1987年《中华人民共和国土地管理法》实施后，乡（镇）村企业用地和其他经依法批准用于非住宅建设的集体土地，应当依据县级以上人民政府批准文件，确定使用单位集体建设用地使用权。

五、农村宅基地使用面积标准

农村宅基地使用面积标准执行姚安县农村宅基地控制面积标准，具体为：

（一）县城规划区内

人均占地不得超过20平方米，一户最多不超过100平方米。

（二）县城规划区外

乡镇人民政府所在地集镇规划区内，占用耕地建房，人均占地不得超过20平方米，一户最多不超过170平方米（其中住宅用地140平方米，厨房、畜厩等生产生活辅助设施30平方米），占用荒山荒坡建房每户可放宽到200平方米。

（三）其它区域

1．本条第1、2项以外的坝区占用耕地建房，人均占地不得超过30平方米，一户最多不超过200平方米（其中住宅用地150平方米，厨房、畜厩等生产生活辅助设施50平方米），占用荒山荒坡建房每户可放宽到250平方米。

2．山区、半山区占用耕地建房，人均占地不得超过30平方米，一户最多不超过210平方米（其中住宅用地150平方米，厨房、畜厩等生产生活辅助设施60平方米），占用荒山荒坡建房每户可放宽到300平方米。

六、只调查不确权登记发证的情形

以下五种情形只调查统计不确权登记发证：

（一）以兴办乡（镇）村公共设施、公益事业和乡（镇）村企业为名，非法占用（租用）农村集体土地进行非农建设的；

（二）除继承外，一户村民拥有一宗以上的宅基地且占用面积合计超过当地规定面积标准的部分；

（三）小产权房；

（四）土地权属争议未解决的；

（五）乡（镇）村公益事业和公共设施用地、乡（镇）村企业土地违法行为未处理或正在处理的。

七、统筹兼顾认真处理确权登记其他相关问题

（一）因地质灾害防治、新农村建设、移民安置、易地扶贫搬迁、城增村减项目等集中迁建，经本农民集体大多数成员同意并经有权机关批准异地建房的，可按规定确权登记发证。

（二）对符合农村一二三产业融合发展要求的混合用途农村宅基地，符合“一户一宅”的原则上按照宅基地用途认定。

（三）维护婚姻关系变化农村集体成员的宅基地分配权益。农村女性或男性一方，因婚姻离开原农村集体，在新家庭所在农村集体取得宅基地使用权并放弃原农村集体宅基地的，应依法确权登记。离婚、丧偶后继续在本村生产生活的，与其他村民享有同等的宅基地权益，对其取得的宅基地使用权应依法确权登记；返回原籍生产生活且放弃原配偶所在地宅基地的，对其在原籍重新取得的宅基地使用权应依法确权登记。

（四）农村集体成员进城落户，其原合法取得的宅基地使用权应予确权登记。

八、适用时限

本指导意见适用期1年，自发文之日起执行。