《栋川镇农村一体宅基地确权登记发证工作实施方案》已经镇班子会议审议通过，现印发给你们，请认真遵照执行。

栋川镇人民政府

2024年12月10日

栋川镇农村房地一体宅基地确权登记发证工作实施方案

为深入贯彻落实党中央、国务院推进乡村全面振兴战略和深化农村土地制度改革要求，赋予农民更加充分的财产权益。栋川镇结合云南省自然资源厅确权登记局制定工作任务完成计划，加快推进全镇农村房地一体宅基地确权登记颁证工作，力争2027年底前完成登记发证任务，根据国家和省、州、县相关政策法规，结合实际，制定本方案。

一、工作目标

对1991年至1999年间地籍调查首次登记发证和历年宅基地调查首次登记发证的宗地，以及2020年“云宅调”微信小程序开展的农村不动产确权登记发证入库宗地，对符合房地一体宅基地确权登记的，补充地上房屋调查成果等相关信息，以群众需求为导向，自愿申请为原则，依申请依法开展登记，做到“应登尽登、应发尽发”，依法保护农民财产权益。2027年12月底前，将农村房地一体宅基地确权登记成果汇交省自然资源厅、省农业农村厅、国家不动产登记信息管理基础平台。

二、工作原则

（一）统筹兼顾，稳步推进。统筹兼顾，稳步推进农村宅基地、集体建设用地使用权及农房等集体建设用地上的建筑物、构筑物不动产权籍调查及确权登记工作，并根据实际情况，调整工作计划，科学审慎选择符合实际的调查方法，避免重复。

（二）规范调查，依法登记。以“权属合法、界址清楚、面积准确”为原则，依据相关技术规定的要求，查清农村宅基地上每一宗地土地和房屋的权属、界址、面积和用途等，形成完善的地籍和房屋调查成果，

（三）公开公正，全程透明。坚持全过程公平公正、公开透明，及时公布登记发证的有关内容。

（四）尊重历史，结合实际。坚持“实事求是、深入调查、正视现实、民生为先”的原则，既要根据当时的历史条件，又要充分考虑当前使用的实际情况。切实解决农村宅基地历史遗留问题。

（五）便民惠民，维护稳定。简化流程，以村（社区）为单位，统一代理申请登记，批量受理、集中审核、集中登簿办证。在权属调查和纠纷处理工作中，应尽可能考虑各方利益，化解矛盾，解决纠纷。

（六）不重不漏，全部覆盖。农村宅基地使用权权籍调查及确权登记要覆盖全镇，不重不漏。

三、工作职责

（一）镇自然资源所：主要负责政策解读、组织准备、宣传发动、技术指导、业务培训、质量检查、登记发证、成果汇交、档案整理等工作，并积极争取工作经费，配备工作人员，按程序指导好技术服务单位；配合县税务局做好宗地交易、房屋转移等过程中涉税征收及政策的解释说明和按规定出具相关证明等工作；配合县不动产登记中心做好栋川镇农村“房地一体”不动产权登记档案的整理、立卷、装订等工作。

（二）镇派出所：主要配合对符合农村“房地一体”不动产权登记的户主信息进行审核，提供农村居民户籍信息和门牌号，参与矛盾纠纷调处工作。

（三）镇司法所：主要协调配合办理涉及赠予、继承、析产（分割）等公证手续，参与矛盾纠纷调处工作。

（四）镇财政所：主要负责保障农村“房地一体”确权登记发证工作经费，负责做好违法占地处罚款的收缴工作。

（五）镇会计委托代理服务中心：负责各集体经济组织（村民小组）确定的有偿使用费的收缴入账工作。

（六）镇基础建设服务中心：主要负责指导各村（居）委会对农村宅基地上的房屋安全质量把控、房屋鉴定等工作，做好规划审查及规划许可的办理工作；同时，负责按照下步县住建局拟定县人民政府下发实施的《城镇（集镇）不动产登记历史遗留问题解决方案》的要求做好实施工作，促进城镇不动产登记难问题切实得到解决。

（七）镇行政综合执法大队：负责拟定超占部宅基地罚款的实施细则和措施，指导好群众罚款缴纳事项。

（八）镇农业农村发展服务中心：主要负责统筹乡镇宅基地管理工作，配合做好资料审核和各村（居）委会宅基地日常管理工作，配合镇执法大队拟定宅基地超占部分处罚措施，指导好各村建设用地的有偿使用费“一事一议”征收标准的制定和收缴工作。

（九）镇信访办：主要负责指导并参与矛盾纠纷调处和来信来访接待解答工作。

（十）镇综治办：主要负责对不动产登记过程中群众上访的劝访工作，配合镇信访办做好其他工作。

（十一）各村（社区、居）委会：负责落实农村房地一体宅基地确权登记工作的主体责任，参与并指导各集体经济组织（小组）建设用地有偿使用费标准的制定并上报镇会计委托服务中心报备，督促小组做好宣传、发动工作，组织农户积极参与、做好权属争议调处。配合测绘中介做好前期农村房地一体宅基地确权登记不动产调查、信息采集、测量、权属调查、公示公告等工作，并对辖区范围内需参与农村房地一体宅基地确权登记的农户进行确认审核。

四、工作流程

按照“村民申请→小组讨论→村（社区）审查→乡镇人民政府审核→审核结果乡镇、村（社区）、小组三级公示→权籍审核→申请登记发证”的流程开展农村房地一体宅基地确权登记工作。

（一）申请所需材料

1.不动产登记申请书；

2.申请人身份证明材料（身份证、户口册复印件）；

3.土地权属来源材料（宅基地使用权证、用地批复、确权材料等原件）；

4.房屋符合规划或建设的相关材料（原件）；

5.地籍调查成果（不动产权籍调查表、宗地图、房屋平面图以及宗地界址点坐标等材料）；

6.不动产登记公示公告及照片；

7.法律法规规定的其他材料。

（二）权籍调查

申请人向村（社区）小组提出申请，小组收集材料并对申请材料进行核实后报村（社区）进行审查，村（社区）审查符合登记条件的，统一上报乡镇人民政府。由申请人自行委托有资质的测绘技术单位开展权籍调查测绘，测绘单位将测绘成果提供给申请人。

（三）公示审核

地籍调查成果资料制作完成后，以村民小组为单位，由村民小组、村（居）委会、乡镇三级逐级对地籍调查成果进行审核认定，三级审核认定无异议的，将三级签字盖章的公示表在本集体经济组织范围内进行张榜公示，公示期不少于15个工作日。

（四）数据入库、权籍审核

调查工作完成后，委托测绘技术单位按照数据库标准建立地籍调查数据库。调查成果主要包括地籍调查表、宗地图、地籍图、数据库等。对公示无异议或异议不成立的宗地，测绘技术单位将地籍调查成果入“云南省不动产地籍调查质量监督管理系统”，权籍主管部门对地籍调查成果开展权籍审核工作。

（五）登记发证

对权籍审核通过的，村民提供身份证、户口册等资料，申请不动产登记。由镇人民政府相关站、所、中心完成初审镇人民政府确认后，由县不动产登记中心按照登记程序开展登记发证工作。

五、政策措施

（一）宅基地使用权人的资格认定

1.经乡镇、村（社区、居）委会、小组认定宅基地使用权人是本集体经济组织成员的按以下规定登记发证。

（1）农村房地一体宅基地确权登记，原则上由原《集体土地使用证》记载权利人或批准使用人申请登记。

（2）宅基地批准使用后一直未办理登记，原批准使用人死亡的可由现家庭成员的户主申请登记。如果户中已没有其他成员，宅基地上房屋可由继承人继承，继承房屋占用宅基地的予以登记发证，并在不动产登记簿及证书附记栏中注记。

（3）在户籍中没有单独立户，但年满 18 周岁并已达到分家单独居住生活条件，村委会出具证明材料并公告 30 天无异议的，可按一户申请确权登记。

（4）同一宗宅基地上多处房屋属于不同权利人，属于因继承、分家析产等原因造成房地权利主体不一致，若遗嘱或者分家析产协议对宅基地做了明确分割且分割的宅基地符合不动产单元划定标准的，可以分别办理登记；若遗嘱或者分家析产协议对宅基地未作明确分割的，按照宅基地使用权共同共有办理登记；存在民事纠纷的，待纠纷解决后予以确权登记。

2.非本集体经济组织成员使用宅基地的按以下规定登记发证。

（1）集体经济组织成员进城落户（农转城），其原合法取得的宅基地使用权予以确权登记发证。

（2）因1?15地震、7?09地震、易地扶贫搬迁、地质灾害防治、新农村建设、移民安置等按照政府统一规划和批准使用宅基地的，原则上在退出原宅基地并注销登记后，依法确定新建房屋占用的宅基地使用权并办理不动产登记。

（3）原属本集体经济组织成员期间合法取得宅基地，后因参军、上学等原因将户口迁出，而丧失本集体经济组织成员资格的，按原批准面积予以确权登记发证。

（4）因继承房屋占用宅基地（含赡养）或分家析产而占用宅基地的，经公示后，由村集体经济组织（小组）出具证明，按原批准面积予以登记发证，在不动产登记簿及证书附记栏注记“该权利人为本集体经济组织原成员住宅的合法继承人”。

（5）1999年5月6日《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（国办发〔1999〕39号）印发之前接受转让、赠予房屋占用宅基地的，对房屋所有权人予以确权登记发证。

（6）1999年1月1日《中华人民共和国土地管理法实施条例》实施前，非农业户口居民（含华侨）合法取得的宅基地或因合法取得房屋而占用宅基地的，经公示后由该村集体经济组织（小组）出具证明，按原批准面积予以确权登记发证，在不动产登记簿及证书附记栏注记“该权利人非本集体经济组织成员”。

（7）1999年5月6日《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（国办发〔1999〕39号）印发前，回原籍村庄、集镇落户的职工、退伍军人、离（退）休干部以及回乡定居的华侨、港澳台同胞等，原在农村合法取得的宅基地或因合法取得房屋而占用宅基地的，经公告无异议或异议不成立的，由该农民集体经济组织出具证明，按原批准面积予以确权登记发证，在不动产登记簿及证书附记栏注记“该权利人非本集体经济组织成员”。

（二）宅基地面积认定

1.持有《集体土地使用证》《不动产权证》、用地批文等合法权属凭证的，按证载或批准面积予以确权登记发证（不受现行宅基地使用标准面积限制）。

2.在《集体土地使用证》备注或审批表备注栏注明批准、同意使用或已补办用地手续并加盖印章的，予以确权登记发证。

3.在历年《集体土地使用证》等土地证书查验工作中，对超批准面积部分已作过处理，且处理时已同意使用但未上证的，提供合法客观真实证明材料后，予以确权登记发证。

4.2020年7月3日前已建成入住但没有权属来源材料的宅基地，由乡镇查明土地历史使用情况和现状，在符合“一户一宅”的前提下，由所在集体经济组织或村民委员会对宅基地使用人、面积、四至范围等下列标准进行确认后，公示30天无异议或异议不成立的，由所在集体经济组织或村委会出具证明，并经乡镇人民政府审核批准并出具批准文件后予以确权登记发证。

（1）1987年《中华人民共和国土地管理法》实施前，集体经济组织成员建房占用的宅基地，范围在1987年《中华人民共和国土地管理法》实施后至今未扩大的，均按实际使用面积予以确权登记发证。

（2）1987年《中华人民共和国土地管理法》实施后至2020年7月3日前，集体经济组织成员建房占用的宅基地，按现行宅基地使用标准面积予以确权登记发证。

本方案所述“现行宅基地使用标准面积”，参照：《云南省土地管理条例》《姚安县农村宅基地审批管理工作领导小组办公室转发〈云南省农业农村厅 云南省自然资源厅关于建立联审联管机制加强农村宅基地管理工作的指导意见〉工作文件的通知》（姚农宅审办发〔2020〕1号）以及2022年7月11日《姚安县农村宅基地审批管理工作领导小组办公室关于农村宅基地审批管理有关工作的通知》之规定“1．国土空间总体规划中心城区范围内，人均占地不得超过20平方米，一户最多不得超过100平方米；2．国土空间总体规划中心城区范围外，人均占地不得超过30平方米，一户最多不得超过150平方米。”

2020年7月3日后建设的宅基地，必须严格履行批准手续并提供批准文件后按规定办理登记。

（三）宅基地超批准面积的处理

1.1987年《中华人民共和国土地管理法》实施后至2020年7月3日前，集体经济组织成员超过批准面积建设的，原则上不予确权登记。但在符合国土空间规划、村庄规划的前提下，实占面积超过批准面积，且在现行宅基地使用标准面积200%（含）以下的且实际用途为农村宅基地的，对批准面积部分进行登记。超标准部分坚持自愿原则，依法给予罚款处罚、并向集体经济组织缴纳有偿使用费后予以保留，由乡镇补办宅基地批准用地手续并出具意见后，在登记簿和不动产证书中进行登记；不愿办理的依法拆除恢复土地原状。实占面积超过批准面积，且在现行宅基地使用标准面积200%以上的，依法拆除超占部分恢复土地原状。

（1）超过批准面积按以下规定认定。

①有合法宅基地用地手续的，超过批准面积在5平方米（含5平方米）以内的，按实测面积予以确权登记发证。超过批准面积在5平方米以上的，按超批准面积认定。

②无合法宅基地用地手续，自1987年《中华人民共和国土地管理法》实施后至2020年7月3日前农民集体经济组织成员建房占用符合一户一宅的宅基地，按现行宅基地使用标准为基准，超过基准面积的按超面积认定。

（2）行政处罚标准。由乡镇人民政府依照1999年1月1日起施行的《中华人民共和国土地管理法实施条例》每平方米处15元的罚款，交镇财政所后由乡镇人民政府收缴后统一上缴国库。

（3）有偿使用费收取标准。由超标准面积使用人向集体经济组织缴纳每平方米不低于20元的有偿使用费（参考我镇新增建设用地有偿使用费14元/㎡，耕地占用税5.75元/㎡），具体标准由各集体经济组织通过“一事一议”的方式予以确定，收缴后存入各集体经济组织在镇会计委托代理服务中心账户。收取程序：村委会指导支持村集体经济组织（村民小组）对本集体内拟收对象、面积、标准等进行公示；公示无异议后，由村集体经济组织（村民小组）书面下达通知宅基地使用人，签订有偿使用协议，缴纳有偿使用费，并由村委会报乡镇人民政府备案。

2.2020年7月3日后，超过批准面积建设的，一律不予确权登记发证。

（四）宅基地上房屋的处理

1.宅基地上的房屋只登记发证框架结构、砖混结构、木架结构等永久性建筑物；农村简易房、圈舍、农具房、厕所等临时性建（构）筑物不予登记；没有符合规划或建设相关材料的不予登记。

2.合法宅基地上房屋有符合规划或建设相关材料的，提供规划许可、核实验收等相关材料后办理房屋所有权登记。

3.对合法宅基地上房屋没有符合规划或建设相关材料，在农村宅基地批准权限下放到乡镇人民政府前建设的，出具相关审核材料（需小组、村委会、乡镇人民政府三级审核）后办理登记；在农村宅基地批准权限下放到乡镇人民政府后建设的，出具规划许可、规划核实意见后办理登记。

（五）宅基地使用权或房屋所有权发生转移的处理

1.集体经济组织成员之间互换房屋，导致宅基地使用权及房屋所有权发生转移的，经宅基地使用权及房屋所有权人同意，依法予以确权登记发证。

2.在本集体内部向符合宅基地申请条件的农户转让、赠予宅基地上房屋，导致宅基地使用权及房屋所有权发生转移的，经宅基地所有权人同意，依法予以确权登记发证。

（六）宅基地及房屋实测面积与原登记面积不一致的处理

1.换发房地一体不动产权证书时，宅基地测量面积与原登记面积不一致的，对于宅基地界址未发生变化，属于测量方法造成面积不一致的，以精度高的测量方法测得面积登记；因非法超占宅基地导致测量面积大于原登记面积的，应以原登记面积为准，超占面积按照本方案处理。

2.换发房地一体不动产权证书时，房屋测量面积与原房屋所有权证记载面积不一致的，应当以精度高的测量方法测得的面积为准。运用同种测量方法测量，属于精度误差范围内的，以原房屋所有权证记载面积为准。对于房屋翻建后造成面积不一致的，当事人应当提供翻建房屋的规划许可等材料，申请变更登记。

（七）登记用途

宅基地及地上房屋用途均按住宅用途登记发证；对符合农村一、二、三产业融合发展要求的混合用途的农村宅基地，原则上按照宅基地用途（住宅）认定。

（八）严格执行“一户一宅”

宅基地使用权应按照“一户一宅”要求办理登记发证，“一户多宅”的原则上不予登记。但因继承房屋、符合分户条件而未分户、历史形成持有多个合法权属凭证、历史形成的买卖房屋、政策性安置、其他符合法律规定等而形成的“一户多宅”予以确权登记发证，在不动产登记簿和证书附记栏进行注记。

（九）不予登记发证的情形

1.占用耕地和永久基本农田建房的（包含纳入乱占耕地建房专项整治系统的）；

2.在生态保护红线范围内建房的；

3.不符合村庄规划建房的；

4.城镇居民非法在农村购买宅基地及房屋的；

5.独立成宗的简易房、棚房、农具房、圈舍、厕所等临时性建筑物和构筑物；

6.集体所有土地上开发的商品住房（小产权房）；

7.存在权属争议或争议未解决的；

8.经鉴定属于农村D级危房的；

9.申请登记的不动产权利超过规定期限的；

10.法律、行政法规规定不予登记的其他情形。

其他法律法规有规定的，依据其他法律法规执行。

六、工作步骤

按照“镇级统筹、站所负责、村组具体组织实施”的方式，分三个阶段进行。

（一）准备阶段（2024年11月底前）。依据政策及相关要求，研究制定全镇农村房地一体宅基地确权登记发证工作方案并下发执行。镇自然资源局负责统筹统一技术标准、技术指导、质量检查、整合汇交数据库等工作。

（二）组织实施阶段（2024年11月至2027年6月）。由镇人民政府选取有资质的技术作业队伍分批逐年开展辖区范围内农村房地一体宅基地测绘调查，确保2027年底前栋川镇农村房地一体宅基地确权登记颁证率达90％，实现“应登尽登”。

（三）成果验收阶段（2027年7月至12月）。2027年11月30日前完成镇级调查和登记成果资料汇总整理、检查和数据上报；2017年12月20日前将栋川镇农村房地一体宅基地确权登记发证数据提交县级初验。